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簽訂房屋買賣合同,一定要注意這些問題(簽訂房屋買賣合同,一定要注意這些問題嗎)

買房是人生一大事,簽訂房屋買賣合同更不可放松警惕,因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱,有時買方并非出于本意或者不知道如何把握合同,以致最后在合同履行中處于被動地位。因此,在簽訂房屋買賣合同時需要多加注意,了解合同內(nèi)容,謹防合同陷阱。

簽訂空白條款需注意

01 1.看是否有商品房預(yù)售許可證

取得商品房預(yù)售許可證必須符合下列條件:

(1)開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(2)取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準(zhǔn)文件;

(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程開工許可證;

(4)已通過竣工驗收;

(5)供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件,其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期;

(6)物業(yè)管理方案已落實。

買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀,可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。購房人可到房地產(chǎn)管理部門核實該商品房預(yù)售許可證真假即可,無商品房預(yù)售許可證對外銷售房屋的,購買時都有隱患,存有不安全因素。

02 2.看合同中的土地性質(zhì)

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地雖然是出讓用地,但由于土地性質(zhì)為綜合用地或者商住兩用地,導(dǎo)致土地使用年限不是70年,甚至有些只有40年。

在購買時一定要看清土地是否為出讓取得以及土地使用年限是否為70年。目前法律只是規(guī)定住宅到期可自動續(xù)期,其他非住宅性質(zhì)土地一般需繳費續(xù)期。

03 3.看清楚房屋用途

現(xiàn)在有些對外銷售的房屋雖然和住宅一樣,但用途為公寓。

關(guān)于公寓的界定,目前不是很明確。明確的是,國家強制標(biāo)準(zhǔn)中對日照的要求沒有提及公寓一詞,只有對住宅的解釋。公寓光照時間不需要滿足大寒日有效日照內(nèi)滿窗日照時間不少于兩小時。另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房,目前教育部門也沒有明確的答復(fù), 因此為了孩子入學(xué)購房的要特別慎重。

04 4.物業(yè)也不能忽視

在簽訂商品房合同時會與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密,物業(yè)公司的聲譽,以及物業(yè)合同中的很多約定,也要仔細閱讀。

雖然成立業(yè)委會后可以解聘物業(yè)公司,但目前的現(xiàn)實是很多小區(qū)因為居住率不足或者業(yè)主不愿多操心,業(yè)委會的成立遙遙無期,導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間糾紛較多。

05 5.車庫和地下室或者閣樓的約定

合同簽訂時,開發(fā)商承諾給業(yè)主贈送車庫或者儲藏室、閣樓的,這些約定一定要寫入合同,口頭承諾的東西往往因為缺乏證據(jù)最后不了了之。

是否有車庫,一定要看規(guī)劃,而不是聽開發(fā)商口頭承諾。另外人防車位也需特別注意。

06 6.面積的約定

這是目前引發(fā)糾紛最多的條款,大家都認為簽訂合同后,面積差距超過3%的,可以不用付費,實際這是錯誤的。

如果購房人和開發(fā)商有約定,先遵照約定,無約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時和購房人進行約定,約定以有資質(zhì)的測繪部門出具的面積為主。

這一做法規(guī)避了3%的法定條件。大家一定要看清楚這點,可以在合同簽訂時直接約定面積,明確約定超過多少不再付費。

07 7.貸款問題的約定

開發(fā)商往往答應(yīng)幫助購房人貸款,但合同卻不約定無法貸款可以退房,而是約定因為購房人信譽等問題導(dǎo)致不能貸款的,購房人需一次性付清房款。

可以先行查詢個人信用或者在合同中明確約定“因無法貸款可以解除合同”。

08 8.逾期或者賠償?shù)膯栴}

開發(fā)商和購房人會在合同中,對雙方辦證或者繳納購房款等問題的期限進行約定,但如果細心就會發(fā)現(xiàn),雙方違約后,賠償?shù)慕痤~是不對等的,合同簽訂時可要求對等待遇。

09 9.交房的問題

交房的條件,一定要在合同中明確。在哪個驗收環(huán)節(jié)之后,才可認定完成交房。驗收方式有單體驗收、綜合驗收、竣工驗收備案、消防驗收等。

單體驗收后,有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài),小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成,居住不一定方便,因此需約定清楚。

10 10.小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

開發(fā)商往往會告訴購房者,小區(qū)內(nèi)的會所、健身場所等多么規(guī)范、多么先進,繞開產(chǎn)權(quán)問題。

如果合同未約定這些場所的產(chǎn)權(quán),開發(fā)商有可能賣掉這些場所,買主不一定能讓業(yè)主免費或者優(yōu)惠使用,如果合同中約定了這些場所的所有權(quán)歸業(yè)主所有,則開發(fā)商不能出售這些場所。

11 11.對各類設(shè)施的約定

燃氣、寬帶等,往往開發(fā)商都只選擇一家,導(dǎo)致用戶無法選擇,如果在合同中約定,要求開發(fā)商允許幾家經(jīng)營商進入小區(qū),業(yè)主就有主動權(quán)了。

12 12.雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

凡是前面提到糾紛的內(nèi)容,后面寫雙方協(xié)商解決的,一般都是對開發(fā)商不利的,一定要明確違約責(zé)任,不能簡單地標(biāo)注協(xié)商解決。

合同附件也要留意

商品房買賣合同除主合同外,還包含四個附件,即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補充協(xié)議。

(1)房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個房間具體的尺寸以及墻體的寬度,還應(yīng)標(biāo)明陽臺的大小、空調(diào)機位等具體的設(shè)備位置。

如果上述內(nèi)容不明確,則房屋平面圖起不到準(zhǔn)確指示的作用,對開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

(2)無論是房屋平面圖,還是公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn),都應(yīng)使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容,而不應(yīng)使用概念化的詞語。

像“高級”“名牌”“精裝修”這類詞語不應(yīng)在附件中出現(xiàn),而應(yīng)明確“高級”具體標(biāo)準(zhǔn)是什么,“名牌”是什么牌子,“精裝修”達到什么裝修效果。

(3)根據(jù)民事法律“意思自治”原則,商品房買受人完全可以不受格式條款的限制,與開發(fā)商進行協(xié)商,行使合同的修改和補充權(quán),在主合同之外,簽訂補充協(xié)議,以明確一些模糊概念,修正主合同中的不合理條款。

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13.房屋交付后,買受人發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符,可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎?

為了保護購房者的權(quán)益,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定:“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

由此可見,對于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾,如果其對訂立合同定價有重大影響,那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同,也屬于合同內(nèi)容。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實際不符時,可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

14 14.哪些房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓?

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定,下列房地產(chǎn),不得轉(zhuǎn)讓:

(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的;

(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

(3)依法收回土地使用權(quán)的;

(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

(5)權(quán)屬有爭議的;

(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;

(7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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15.僅有房產(chǎn)證,沒有辦理不動產(chǎn)登記,能取得房屋所有權(quán)嗎?

不動產(chǎn)以登記的方式進行公示,只有進行登記才發(fā)生物權(quán)的效力,買受人才能獲得不動產(chǎn)的所有權(quán),登記就是將新的所有人的名字登記在房產(chǎn)部門的登記簿上,不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。而房產(chǎn)證是房產(chǎn)部門發(fā)給權(quán)利人的一種享有權(quán)利的憑證,只起到證據(jù)的作用,當(dāng)不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和房產(chǎn)證記載的權(quán)利人不同時,以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。即房產(chǎn)證的效力弱于不動產(chǎn)登記簿的效力。一旦出現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛,不動產(chǎn)登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權(quán)。因此,在購買房屋時,一定要注意進行不動產(chǎn)登記或者不動產(chǎn)登記的變更。

16 16.買來的住房面積縮水怎么辦?

面積縮水是買房族經(jīng)常遇到的問題,對于房屋“面積縮水”的問題,應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門所做的測量面積為準(zhǔn)?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題作出了明確的規(guī)定:第一,誤差率在3%以內(nèi)的,當(dāng)事人不能請求解除合同,但是對于縮水部分的購房款,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。第二,誤差率超過3%,買房人可以選擇請求解除合同,或者不解除合同,但是要求開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。

17 17.開發(fā)商逾期交房怎么辦?

開發(fā)商應(yīng)該按照約定的時間交付房屋,這是開發(fā)商的主要義務(wù)。如果開發(fā)商沒有按期交房,買受人可以根據(jù)不同情況,采取不同的方式來維護自己的合法權(quán)益。第一,開發(fā)商不能按期交房,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,買受人可以解除合同;第二,逾期交付,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍沒有履行的,買受人不解除合同,可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任;第三,逾期交付,經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期間內(nèi)交付的,不能解除合同,但是可以請求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。需要注意的是,買受人享有的解除權(quán)必須在法定期間內(nèi)行使,不行使的,解除權(quán)消滅。

18

18.房屋買賣合同簽訂后,因意外事故使房屋毀損、滅失的風(fēng)險由誰承擔(dān)?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險,在交付使用前由出賣人承擔(dān),交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收的,房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”

由此可見,一般情況下,房屋損壞的風(fēng)險,在房屋交付之前由出賣人承擔(dān);在房屋交付給買受人之后,由買受人承擔(dān)。此處所說的交付,是指房屋的轉(zhuǎn)移占有,就是把房屋由出賣人手中,交到買受人手中,由買受人占有使用該房屋。

19 19.簽訂商品房預(yù)售合同,應(yīng)具備哪些條件?

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定,商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上,并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;

(4)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項,必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

20

20.出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,其與買受人簽訂的房屋預(yù)售合同是否有效?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定:“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明,與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,應(yīng)當(dāng)認定無效,但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,可以認定有效?!?/p>

可見,要簽訂商品房預(yù)售合同,開發(fā)商必須取得商品房預(yù)售許可證明,否則,該合同無效。當(dāng)然,也有例外情況。如果在買受人向法院起訴之前,商品房預(yù)售人取得了商品房預(yù)售許可證明,可認定預(yù)售合同有效。

21

21.房屋買賣雙方簽訂預(yù)售合同后,沒有進行登記備案,一方當(dāng)事人可以請求確認合同無效嗎?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對方接受的除外?!?/p>

由此可見,雖然法律要求簽訂商品房預(yù)售合同后,需進行登記備案,但是如果雙方簽訂預(yù)售合同后沒有辦理登記備案手續(xù),當(dāng)事人要求確認合同無效的,法院不予支持,是否辦理登記備案手續(xù)不是預(yù)售合同生效的條件。

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22.房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,任何時候都可以要求出賣人修復(fù)嗎?

商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)中確定的最低保修期限的,保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù),并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

此外,《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定,在正常使用條件下,建設(shè)工程的最低保修期限為:

(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程,為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏,為5年;

(3)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期;

(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程,為2年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

由此可見,關(guān)于房屋的保修期,是比較復(fù)雜的,當(dāng)事人為了維護自己的權(quán)益,除了依照法律規(guī)定,還可以在合同中進行詳細的約定,制定房屋的保修條款。所以,房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題,并不是任何時候都可以要求出賣人維修的,出賣人的保修期是有一定的期限的。

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23.房屋買賣雙方簽訂合同后,出賣人與第三人惡意串通,又簽訂合同并交付使用,買受人可以請求確認第二個合同無效嗎?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定:“買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導(dǎo)致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應(yīng)予支持。”

因此,房屋買賣雙方簽訂合同后,出賣人又與他人簽訂合同,并將房屋交付使用,買受人只要能夠證明出賣人與第三人是惡意串通,其可請求法院確認出賣人與第三人簽訂的合同無效。實際生活中,如果第三人明知買賣雙方的合同,還與出賣人簽約,其實就是惡意。

24

24.房屋交付使用后,房產(chǎn)證遲遲辦不下來,開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算?!鄙鲜鰲l文規(guī)定了開發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。

實際生活中,房產(chǎn)證遲遲辦不下來,有部分原因是因為開發(fā)商出售手續(xù)不能及時辦理齊全。由于開發(fā)商的原因,導(dǎo)致購房者在一定的期間拿不到房產(chǎn)證的,購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。為了更好地維護自身權(quán)益,購房者在簽訂購房合同時,最好約定辦理房產(chǎn)證的期限,將時間約定明確,以防開發(fā)商惡意拖延辦證時間。

25

25.房屋買賣時,該房屋所占范圍的土地使用權(quán)是否隨之轉(zhuǎn)移?

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”根據(jù)上述法條規(guī)定,房屋買賣時,該房屋所占范圍的土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移,這就是所謂的“地隨房走”。房屋買賣雙方簽訂購房合同后,買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的縣級以上地方人民政府的房產(chǎn)管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),之后房屋買賣雙方憑借變更后的房屋所有權(quán)證書和相關(guān)證件,到同級人民政府的土地管理部門申請辦理土地使用權(quán)變更登記,土地管理部門核實后,由同級人民政府更換土地使用權(quán)證書。至此,土地使用權(quán)隨著房屋買賣發(fā)生變更。

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26.房屋買賣雙方已辦完過戶手續(xù),雙方還能解除合同嗎?

合同法》第九十三條規(guī)定:“當(dāng)事人協(xié)商一致,可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時,解除權(quán)人有權(quán)解除合同?!?/p>

由此可見,只要當(dāng)事人雙方協(xié)商一致,或者合同約定的解除合同的條件成就,是可以解除合同的,即使房屋已經(jīng)過戶。

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27.房屋買賣合同簽訂后,一方以未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記為由主張合同無效,能否成立?

《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力?!?/p>

由此可見,對房屋買賣雙方當(dāng)事人來說,雙方只要簽訂了合同,是否到登記機關(guān)辦理登記,不影響合同效力。除非當(dāng)事人在合同中約定合同生效的時間或其他條款,否則,自合同成立時生效。所以,不能因未辦理變更登記,主張合同無效。

28

28.房屋買賣中,買受人遲延交付購房款,出賣人可否要求解除合同?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定,出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,當(dāng)事人一方請求解除合同的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅?!?/p>

由此可見,房屋的買受人遲延交付房款的,出賣人可先予催告,要求其履行合同,支付購房款,如果買受人在催告后3個月的合理期限內(nèi)仍不支付,出賣人可以請求解除合同。此外,解除權(quán)有一定的行使期限。

29 29.租賃房屋被賣,租房人有權(quán)繼續(xù)居住嗎?

《合同法》第二百二十九條規(guī)定:“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力?!薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十九條規(guī)定:“私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。”由此可見,租賃房屋被賣,租房人有權(quán)繼續(xù)居住。

補充:民法典》第七百二十五條:租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。

30 30.什么是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)?

房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?!逗贤ā返诙偃畻l規(guī)定,出租人出賣租賃房屋時,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?!?span id="bbbbbbb" class="candidate-entity-word" data-gid="18711295">最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形,承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持”。據(jù)此,出租人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的,出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同不因此無效,承租人只能請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

房屋承租人優(yōu)先購買必須符合以下條件:

(1)僅限于房屋租賃場合;

(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.

補充:民法典第七百二十六條:出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。

來源:最高人民法院司法案例研究院、兩高法律資訊、人民法院報

來源: 山東高法

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