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“取消預(yù)售制”不可避免?業(yè)內(nèi)人士建議按工程進(jìn)度分期付款

商品房預(yù)售制在過(guò)往20余年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展起到了重要的作用,不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對(duì)國(guó)民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認(rèn)的是,預(yù)售制度背后所潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)存在。

事實(shí)上,有關(guān)住房預(yù)售制的模式是否有必要改變的討論一直持續(xù)中,也有聲音認(rèn)為,取消商品房預(yù)售制,實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。為此,有專(zhuān)業(yè)人士的建議是:不妨先調(diào)整購(gòu)房款付款方式,從購(gòu)房人“一次性全額”付款,變成按工程進(jìn)度分期付款。

商品房預(yù)售合同糾紛不斷

我國(guó)的商品房銷(xiāo)售主要包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種模式。

商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人,并由買(mǎi)受人支付商品房?jī)r(jià)款的交易形式。商品房期房買(mǎi)賣(mài)即商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)的商品房提前出售給買(mǎi)受人,由買(mǎi)受人支付相應(yīng)定金或者房款,并約定將來(lái)將預(yù)售的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人的一種交易形式。

其中,商品房預(yù)售是目前我國(guó)市場(chǎng)普遍認(rèn)可的房屋交易形式,商品房預(yù)售制度的實(shí)施對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著不可替代的推動(dòng)作用。但因其預(yù)售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標(biāo)的物的不確定性,使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。

按照北京盈科(杭州)律師事務(wù)所此前提供的數(shù)據(jù),近十年我國(guó)以“商品房預(yù)售合同糾紛”為案由結(jié)案的民商事訴訟案件數(shù)量成倍增長(zhǎng)。從2013至2017年平均漲幅達(dá)到每年170.88%,在2017年全年涉訴案件達(dá)40137件。在隨后的兩年間,由商品房預(yù)售帶來(lái)的合同糾紛案件的數(shù)量也只增未減。2020年度全國(guó)商品房預(yù)售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降,但案件數(shù)也達(dá)81647件。

此次“停貸風(fēng)波”背后,亦是商品房預(yù)售制度下,多個(gè)取得預(yù)售許可的樓盤(pán)出現(xiàn)了項(xiàng)目停工、預(yù)售資金挪用、樓盤(pán)延期交付等情況。抱團(tuán)停貸的業(yè)主們面臨的處境是樓盤(pán)停工、復(fù)工遙遙無(wú)期以及沉重的房貸和月供。

該事件的發(fā)酵也引來(lái)銀保監(jiān)會(huì)的關(guān)注。7月14日,銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人作出回應(yīng),表示將引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)市場(chǎng)化參與風(fēng)險(xiǎn)處置,加強(qiáng)與住建部門(mén)、中國(guó)人民銀行工作協(xié)同,支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”工作。

沒(méi)有預(yù)售制度

就不存在“保交付”問(wèn)題?

在“停貸風(fēng)波”前,對(duì)于商品房預(yù)售制潛藏的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)早有預(yù)判。

今年兩會(huì)期間,多位全國(guó)政協(xié)委員提交圍繞商品房預(yù)售制度的提案。據(jù)江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官方微信號(hào)消息,今年兩會(huì)期間,全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫建議從完善商品房預(yù)售管理制度入手,有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

在盧天錫看來(lái),商品房預(yù)售制度存在預(yù)售許可條件不明、門(mén)檻較低;預(yù)售合同的法律地位不明晰;預(yù)售資金監(jiān)管存在制度短板;購(gòu)房人預(yù)付款支付方式不利于保障購(gòu)房人權(quán)益;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)成本較低等社會(huì)反映強(qiáng)烈、亟待推動(dòng)解決的突出問(wèn)題。

和盧天錫一樣關(guān)注商品房預(yù)售問(wèn)題的還有全國(guó)政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì)副主委周世虹。據(jù)安徽網(wǎng)報(bào)道,關(guān)于廢除商品房預(yù)售制度,實(shí)行商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售的提案,周世虹已經(jīng)連續(xù)提了4年。

周世虹提到,專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,2021年全國(guó)有6300多萬(wàn)套商品房已售,但未竣工交付給購(gòu)房人,有部分開(kāi)發(fā)商的負(fù)債已經(jīng)上千億甚至達(dá)到萬(wàn)億以上,隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。

在周世虹看來(lái),目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累,具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力,金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式,商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。周世虹認(rèn)為,如果沒(méi)有預(yù)售制度,如果實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,房地產(chǎn)企業(yè)危機(jī)將不會(huì)涉及購(gòu)房人,將不存在“保交付”等問(wèn)題,更不存在社會(huì)穩(wěn)定和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

全國(guó)政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(zhǎng)施衛(wèi)東也向全國(guó)政協(xié)十三屆五次會(huì)議提交了《關(guān)于加強(qiáng)期房銷(xiāo)售監(jiān)管并逐步取消期房制度的提案》,施衛(wèi)東建議加強(qiáng)期房銷(xiāo)售監(jiān)管,在銀行設(shè)立專(zhuān)用監(jiān)管賬戶或由住建部門(mén)成立第三方托管機(jī)構(gòu),管理期房銷(xiāo)售定金,并按地區(qū)逐步取消期房制度。

全國(guó)政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀點(diǎn)是,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展,預(yù)售制這項(xiàng)原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺(tái)的時(shí)候,實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度,有助于堅(jiān)持住房的消費(fèi)屬性,抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。他認(rèn)為,房地產(chǎn)是民生問(wèn)題,在中國(guó)家庭資產(chǎn)配置中,79%由房地產(chǎn)構(gòu)成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展,對(duì)提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。

據(jù)封面新聞報(bào)道,這也是張建明第三次把取消房屋預(yù)售制的相關(guān)建議帶上全國(guó)兩會(huì)。

從“一次性全額”

變成按工程進(jìn)度分期付款

近些年來(lái),對(duì)于是否要取消預(yù)售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭(zhēng)論?!度嗣袢?qǐng)?bào)》也在2018年9月發(fā)布《取消商品房預(yù)售制,調(diào)研可先行》一文中提到:取消預(yù)售制,長(zhǎng)期看或不可避免。

在北京盈科(杭州)律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權(quán)高級(jí)合伙人陳少軍看來(lái),毋庸置疑,相比房屋預(yù)售,現(xiàn)房銷(xiāo)售能夠?qū)崿F(xiàn)購(gòu)房者即時(shí)拿到房屋,能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預(yù)售許可制度誕生于1994年,與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān),該項(xiàng)制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設(shè)資金問(wèn)題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應(yīng)力度和速度,有效緩解了歷史階段城鎮(zhèn)居民住房不足的現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展,伴隨“預(yù)售制度”,同時(shí)出現(xiàn)的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng)新高的樓市大背景下,“預(yù)售制度”是否還有存續(xù)的必要,是一個(gè)客觀存在的爭(zhēng)議極大的問(wèn)題;但不可否認(rèn)的是,取消這項(xiàng)制度也會(huì)有另一層面的影響。

有聲音認(rèn)為,取消商品房預(yù)售制,實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售,會(huì)進(jìn)一步加劇房企的資金壓力,難以保障其他項(xiàng)目順利竣工交付。

那么,面對(duì)當(dāng)前商品房預(yù)售制度突顯的問(wèn)題有何對(duì)策?

對(duì)此,盧天錫呼吁,逐步提高商品房預(yù)售許可門(mén)檻,建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制,同時(shí)調(diào)整購(gòu)房款付款方式,從購(gòu)房人“一次性全額”付款,變成按工程進(jìn)度分期付款。

而這也是國(guó)外實(shí)行預(yù)售制度國(guó)家的普遍做法。以英國(guó)為例,英國(guó)期房的首付比例一般在10%-25%,在雙方簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的21天內(nèi)支付首付款,在階段付款這一過(guò)程中,6-24個(gè)月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款,至于購(gòu)房的尾款,則是在交房時(shí)支付房款的余額部分。

德國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)也普遍實(shí)行預(yù)售房制度,并通過(guò)簽署個(gè)性化的購(gòu)房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購(gòu)房款,以此來(lái)化解購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之前的風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。

具體來(lái)看,開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目獲得政府批準(zhǔn)之后才可以開(kāi)始銷(xiāo)售房屋。但是買(mǎi)家在購(gòu)買(mǎi)預(yù)售房之后并非像中國(guó)一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款,而是根據(jù)開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。雙方在簽署購(gòu)房合同時(shí),買(mǎi)家并不需要支付購(gòu)房款,在地基動(dòng)工后支付10%,主體封頂后支付30%,門(mén)窗安裝或者裝修開(kāi)始后再陸續(xù)支付后期資金。

如果開(kāi)發(fā)商因故延遲了工程進(jìn)度,購(gòu)房者可以和開(kāi)發(fā)商談判以推遲付款,并要求開(kāi)發(fā)商給予一定的折扣等補(bǔ)償措施。此外,如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法在合同規(guī)定的日期內(nèi)交付房屋,買(mǎi)家可以根據(jù)合同要求退款或者賠償。

和中國(guó)的期房售賣(mài)相比,中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以加快其資金的收回速度。但是,預(yù)售資金管理仍存在漏洞,有些爛尾樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商就是與建筑商、供應(yīng)商利用監(jiān)管空隙,通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式,提前支取預(yù)售監(jiān)管資金用于非建設(shè)項(xiàng)目,從而導(dǎo)致無(wú)法交付房屋,產(chǎn)生了爛尾樓。

有分析人士對(duì)澎湃新聞表示,加強(qiáng)預(yù)售資金賬戶的監(jiān)管不僅可以強(qiáng)化房企抗風(fēng)險(xiǎn)能力,達(dá)到“良幣驅(qū)除劣幣”的效果,更體現(xiàn)各地對(duì)防范“爛尾樓”重視程度加強(qiáng),對(duì)于保障購(gòu)房者合法權(quán)益具有積極作用。

張建明則提到,“我們也要避免欲速則不達(dá)”,要留夠窗口期,建議在政策公布和正式施行之間,留足一定時(shí)間窗口(比如三年),給相關(guān)市場(chǎng)主體評(píng)估、調(diào)整、轉(zhuǎn)型等充分準(zhǔn)備,以確保新政的有序、穩(wěn)健、高效實(shí)施。無(wú)論是實(shí)施商品房預(yù)售還是現(xiàn)房銷(xiāo)售,都應(yīng)該以維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序?yàn)楦?。特別是實(shí)行預(yù)售制度時(shí),開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該秉承誠(chéng)信原則,按照合同約定及時(shí)交付房屋,應(yīng)趨利避害,維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定,促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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