原創(chuàng)/高重恒
關(guān)鍵詞：合同管理；分類；規(guī)范化
房地產(chǎn)是一種買賣的生意，先買后賣，不會買就不會賣。買賣是靠合同和信用建立契約關(guān)系，未來加強(qiáng)合同管理的規(guī)范越來越重要，可分為買的合同和賣的合同，一定要賣>買才能盈利。
1、賣的合同大概分4類：
（1）商品房買賣。商品房買賣合同及其協(xié)議補(bǔ)充條款的簽訂
（2）物業(yè)管理。物業(yè)管理服務(wù)合同。
（3）房屋租賃。房屋租賃合同。
（4）項目轉(zhuǎn)讓。①股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同②項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。
2、買的合同分成6大類：
（1）人。圍繞人才派生出來的相關(guān)合同的簽訂：①內(nèi)部人力資源聘用合同；②外聘合同；③機(jī)制建設(shè)：分享機(jī)制體系、跟投模式；④培訓(xùn)合同；⑤獵頭公司等。
（2）錢。就是從銀行、信托公司、投資公司借錢融資，分為間接融資，直接融資。包括：①融資合同；②貸款合同。
（3）地。買地方式分為：①招拍掛；②一級開發(fā)：舊城改造、城中村改造、新區(qū)開發(fā)；③兼并收購。包括：①土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；②股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；③城中村改造協(xié)議。
（4）物。物的合同比較多，可分為：①設(shè)計類合同；②施工類合同；③采購類合同；④顧問類合同：燈光、廚房、leed、well認(rèn)證等。
（5）銷。營銷類合同包括①銷售代理服務(wù)合同；②活動公司合同；③微信運營公司合同；④沙盤模型公司合同；⑤推廣公司合同；⑥印刷公司合同；⑦禮品公司合同等。
（6）務(wù)。咨詢服務(wù)類，包括①法律顧問服務(wù)合同；②財務(wù)稅務(wù)顧問合同；③管理咨詢類合同；④物業(yè)顧問、商業(yè)顧問服務(wù)合同等。
3、根據(jù)簽訂主體，這些合同可以分為兩大類：
（1）項目地方性合同。以項目為主簽訂的地方合同，所在地的項目公司簽訂合同有一定的自主性，比如營銷類的拓客公司、活動公司、微信公司；工程類的打樁、挖土等；當(dāng)?shù)貕艛嘈缘乃㈦?、暖、氣企業(yè)。
（2）集團(tuán)集中式戰(zhàn)略性采購合同。
4、在合同里面，我們要約定清楚以下十個方面內(nèi)容：
（1）內(nèi)容是什么？
（2）責(zé)任是什么？
（3）標(biāo)準(zhǔn)是什么？
（4）日期、時間期限
（5）質(zhì)量和品質(zhì)服務(wù)的要求
（6）權(quán)利和義務(wù)
（7）違約責(zé)任
（8）發(fā)生問題和爭議如何解決？
（9）費用到底花多少錢？
（10）怎么支付？怎么分配？
合同簽訂一定要有具體的要求和標(biāo)準(zhǔn)，明確責(zé)、權(quán)、利。法律合同的管理是整合資源的重要方面，如果是合同簽訂不好，不界定清楚，將來可能出現(xiàn)很多問題，比如不能按質(zhì)按量按時完成工作；付出額外的財務(wù)成本和時間成本；還可能會產(chǎn)生扯皮、打官司，影響整個開發(fā)的水平、進(jìn)度和質(zhì)量，造成負(fù)面的影響和口碑。
通過合同體系建設(shè)，與成本、招采（供應(yīng)鏈管理）及其他專業(yè)管理形成一體化，不能形成兩張皮。這樣就可以進(jìn)行有效管理，不僅可以控制風(fēng)險，更重要的是通過合同產(chǎn)生效益，包括：提高品質(zhì)、提高效率、提高收益。
建立一套完備的開發(fā)合同管理體系，這是未來房地產(chǎn)公司做強(qiáng)做大的基礎(chǔ)性工作。這些工作做好后，就會大大便利合同的簽訂，可以直接套用體系模板，減少人為因素，使合同簽訂制度化、規(guī)范化，讓管理人員安心、省心、不用擔(dān)心。
所以，房地產(chǎn)公司如果能把合同體系分門別類、梳理清晰，并能建設(shè)好、執(zhí)行好，就可以事半功倍，達(dá)到一張合約打天下的效果。
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