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當(dāng)城投遇上代建,會發(fā)生什么?(當(dāng)城投遇上代建,會發(fā)生什么變化)

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上周我們發(fā)了一篇《區(qū)縣城投,要找新活路了》的稿子后,很多人留言讓我們聊聊代建潮下會對各地方城投產(chǎn)生的影響。

正巧最近關(guān)于5000億專項債結(jié)存限額的使用情況有了新進展,小編就想把這三件事結(jié)合在一起給大家說說。文章主要會圍繞以下兩方面展開:

1、為什么說代建潮進入城投是件好事?對行業(yè)有何影響?

2、無論是合作開發(fā)、代建或者總承包模式,城投平臺如何管理項目,提升市場化經(jīng)營能力?

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城投選擇代建是未來主流

推動行業(yè)走向高品質(zhì)之路

作為地方城市建設(shè)主力軍,在地產(chǎn)寒冬的土地拍賣中,各地城投兜底拿下了多塊居住用地,開始加速進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

但是這些城投平臺公司所摘地塊的進展如何,卻很少有人去討論。

截至今年7月,城投類公司在22城的集中供地中的拿地金額近9000億元,占總金額的28%,拿地幅數(shù)超過1000幅,占總幅數(shù)的38%。但受限于自身開發(fā)能力,城投類公司的拿地開工率只有16%,較集中供地項目整體33%的平均開工率仍有17個百分點的差距。

但只要土地沒有啟動建設(shè),每天也依然會有資金成本和利息產(chǎn)生。

城投的資金實力當(dāng)然不用懷疑,但房子畢竟是商品,要造得好才有人買,要賣得出去才能支撐城投繼續(xù)拿地。

但畢竟這一直是房企的主戰(zhàn)場,在套型面積、造價成本控制、或是工程建造新工藝,以及開盤銷售策略上,都要比城投平臺的房開業(yè)務(wù)走得更遠更深。

一直以來,其實業(yè)內(nèi)對城投的地產(chǎn)開發(fā)能力始終有著刻板印象,網(wǎng)上很多聲音:“城投開發(fā)的房子有保障嗎?” “城投開發(fā)的房子靠譜嗎?”

如果用一句話形容,那就是:無缺點、亦無大亮點。

因此,當(dāng)有代建業(yè)務(wù)的房企開始切入安居房、保障房后,無論是城投平臺或者房企本身,這樣的好處是雙向的:

1、多數(shù)民營房企面臨資金壓力不足,就需要做輕資產(chǎn)運營,而房企的管理體系和項目開發(fā)能力已經(jīng)相當(dāng)成熟,為拿地的央企、國企、金融機構(gòu)等提供代建服務(wù),也不失為一條新活路。

2、城投平臺將地交給代建企業(yè),更省心,專業(yè)的事交給專業(yè)的人做,品質(zhì)有保障的同時,收獲的效益是完全不一樣的。(安居房、保障房項目必備的工程管理軟件)

有錢出錢、有力出力,可謂兩全其美。

我們來看幾個例子:

9月初,江蘇省太倉市城投集團、婁城高新集團與朗詩控股簽約合作。作為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的綠色開發(fā)服務(wù)商,朗詩綠色人居的前沿理念也勢必將給當(dāng)?shù)仨椖块_發(fā)帶來大不同。

浙江省麗水城投攜手央企、省企,探索運用EPC、全過程代建等新模式,實施一批大師級、院士級作品,多個項目獲評優(yōu)質(zhì)工程。

廣州城投某保障房項目集合“六個第一”,是廣州市第一個EPC模式、第一個采用BIM正向設(shè)計、第一個CIM平臺試點、第一個裝配率達到55%以上、第一個融入海綿城市設(shè)計、第一個采用機械停車位的保障性住房項目。

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陜西空港安居置業(yè)公司,保障房產(chǎn)品可達到商品房的建設(shè)標(biāo)準。主要措施就是通過“三檢”( 自檢、互檢和專檢) “重點部位的檢查及抽查” “樣板先行”相結(jié)合,保障施工質(zhì)量。(安居房、保障房項目管理,申請體驗)早在兩年前就搭建了智慧工程管理平臺,通過平臺把項目品質(zhì)細節(jié)把控做到了實處。

比如現(xiàn)場檢查創(chuàng)新化:通過平臺進行問題在線錄入,提高工作效率,還能避免問題遺漏,實現(xiàn)責(zé)任可追溯,減少質(zhì)量隱患。

可以看到,有越來越多的城投平臺通過與第三方社會資源合作,來強化自身房地產(chǎn)開發(fā)能力,大膽推測,在央國企比學(xué)趕超的氛圍下,將會帶動更多的城投平臺開始構(gòu)思與第三方社會資源合作開發(fā)。

其實政府端也在推進保障房項目品質(zhì)提升。

杭州市建委組織首批“最美安置房”評選活動、鹽城市首次提出安置房質(zhì)量標(biāo)準,按照不低于一般商品房要求,明確了安置房層高、內(nèi)外墻面和景觀綠化等10個方面建設(shè)標(biāo)準。

濟南市國資委9月發(fā)文,擬收購3000套商品房,滿足保障性租賃住房的供應(yīng),去庫存同時,也能夠在一定程度上保障保租房項目的品質(zhì)。

當(dāng)越來越多的代建公司進入保障房、安居房等住宅開發(fā)領(lǐng)域,其成熟的管理理念,先進的市場化運作模式會給城投平臺公司帶來新的啟示,推動房地產(chǎn)開發(fā)能力快速提升,將會推動整個行業(yè)朝著高品質(zhì)的方向去發(fā)展。

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盤子變大、選手更多

城投平臺必須加強項目管理能力

簡單梳理一下,目前市面上主流的項目開發(fā)模式主要主要有這些:自建、EPC、代建、合作開發(fā)。

無論是哪種模式,對城投平臺而言,都要做好項目統(tǒng)籌管理。那對應(yīng)基建工程的不同工程類型,也需要對應(yīng)不同的管理模式。

除了上文提到的保障房建設(shè),基建工程還涉及產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、市政公建場館、公共事業(yè)、路橋交通等多種業(yè)態(tài),其中各種業(yè)態(tài)中又分別涉及土建、裝飾、機電安裝、園林、道路、市政綠化等多種專業(yè)門類,范圍廣、專業(yè)門類多,給管理帶來巨大挑戰(zhàn)。

從8-9月的政策風(fēng)向來看,可以明確一點,地方城投平臺未來會承接更多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù),因為這是政府鼓勵的投資領(lǐng)域。

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如上圖所示,地方城投平臺深度參與專項債券投資項目,可以有效獲得經(jīng)營性項目的投資建設(shè)運營業(yè)務(wù)。

一邊是項目業(yè)態(tài)越來越復(fù)雜,另一邊是目前市面上各類項目開發(fā)模式,城投公司如何化被動為主動?

1、集團要抓大放小,理清重點

一般而言,城投集團會把從政府接到的任務(wù),分給下面的子公司來具體實施,集團一般很少直接參與負責(zé)項目的實施,主要是負責(zé)過程把控和節(jié)點把控。

比如政府下達任務(wù),要修一條路,擬定工期為一年,那么集團公司就是要定期掌握這個項目的投資使用情況,確保項目各個重要節(jié)點的形象進度如期完成,偶爾檢查一下工地的安全文明施工等。

在這些工作中,數(shù)字化軟件會起到什么樣的作用?

第一,想獲取項目的進度、成本這些關(guān)鍵業(yè)務(wù)數(shù)據(jù),打開手機就可以馬上查閱到,不用一個個電話去催下面的人,也不用去頻繁的跑現(xiàn)場;

第二,能實時掌握項目安全文明施工情況,類似于項目的安全晨會、技術(shù)方案交底執(zhí)行的相關(guān)圖片和紀要都會存儲在系統(tǒng)中;免費獲取產(chǎn)品介紹資料

第三,向政府部門打交道,匯報項目情況,通過“工程數(shù)字指揮中心”,各項目的關(guān)鍵節(jié)點、驗收合格率、完成情況等核心指標(biāo)一覽無遺,重點關(guān)注的現(xiàn)場檢查核心指標(biāo)也實時呈現(xiàn)。將完成建設(shè)任務(wù)和國企數(shù)字化轉(zhuǎn)型結(jié)合起來。

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工程數(shù)字指揮中心大屏

2、子公司/項目公司做好施工現(xiàn)場管理,尤其是合作方

子公司接到任務(wù)后,就會作為代管、代建單位去進行招投標(biāo),就需要工程部去協(xié)助,要對參加招標(biāo)的這些單位進行篩選,看資質(zhì)符不符合,看中標(biāo)單位的報價是否合理,有沒有既往類似的項目經(jīng)驗及業(yè)績、人員證書等。

要審核施工方報審過來的各種方案、要對施工現(xiàn)場的安全施工進行監(jiān)督、要對施工進度進行把控,要組織五方責(zé)任主體進行圖紙會審和技術(shù)交底,要檢查施工方是否按圖施工。

然后就是現(xiàn)場的全局施工管理,避免出現(xiàn)報驗的材料和施工材料嚴重不符、或者材料單價比市面上高出很多這樣的現(xiàn)象。

如果有數(shù)字化系統(tǒng),會有什么改變呢?

第一、核心的業(yè)務(wù)場景在線化,像材料參數(shù)、質(zhì)量報告、關(guān)鍵隱蔽工序驗收等內(nèi)容全部在平臺中留痕,過程中有任何問題都可追溯到相關(guān)責(zé)任人和環(huán)節(jié)。

第二、合作單位的工作數(shù)據(jù)會有登記,比如問題整改率、整改時長、通過數(shù)據(jù)來評估合作單位的履約能力,決定以后是否還要合作

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第三、數(shù)據(jù)的收集整理更方便,進行監(jiān)督與反饋。定期向集團匯報部門工作情況是主要的工作內(nèi)容,通過日常施工單位的工作數(shù)據(jù),自動完成項目的周報、月報數(shù)據(jù)整理,提高項目數(shù)據(jù)整理和上報的效率,告別手工整理圖文填表、發(fā)群、發(fā)郵件,手機端隨時隨地輕松匯報,更便捷、更及時。項目過程監(jiān)管更高效,就用智慧工程

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結(jié)語

建設(shè)單位是項目全生命周期的深度參與者,從立項招標(biāo)開始到前期的勘察設(shè)計,各種程序性的報批報建,再到中期的施工管理,最后項目的試運行和竣工驗收、結(jié)算。

并不是像大家想象中那樣喝茶當(dāng)甩手掌柜,雖然比不上施工的辛苦,但過程的辛酸也是非??简炄说?,必須守住“合規(guī)”的底線。

通過項目管理系統(tǒng)的輔助,實現(xiàn)項目管理智能化和管理創(chuàng)效,提高工程質(zhì)量、建設(shè)精品工程。

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