近日

云南省人民政府常務(wù)會議通過了

《云南省物業(yè)管理規(guī)定》

（以下簡稱《規(guī)定》）

并決定自2023年5月1日起施行

業(yè)主可以自行管理物業(yè)嗎？

物業(yè)費的收取標準怎么定？

對物業(yè)服務(wù)不滿意，可以解聘嗎？

……

這些問題

《條例》已經(jīng)明確了

快來看看！

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圖源：視覺中國

云南省人民政府令

第225號

《云南省物業(yè)管理規(guī)定》已經(jīng)2023年1月29日第十四屆云南省人民政府第2次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布，自2023年5月1日起施行。

省 長 王予波

2023年2月14日

云南省物業(yè)管理規(guī)定

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本規(guī)定。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理活動適用本規(guī)定；非住宅物業(yè)管理參照執(zhí)行。

本規(guī)定所稱的物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務(wù)人的方式，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施和有關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理應(yīng)當遵循黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、公開公平、誠實信用、依法監(jiān)督的原則。

第四條推動在物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中設(shè)立基層黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。在基層治理體系下，建立健全村（居）民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會等共同參與的治理機制。

第五條縣級以上人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本行政區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，建立綜合協(xié)調(diào)機制，促進物業(yè)管理發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

第六條縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、公安、民政、司法行政、財政、自然資源、衛(wèi)生健康、應(yīng)急、審計、市場監(jiān)管、人防、城市管理、消防等部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當統(tǒng)籌協(xié)調(diào)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動。

村（居）民委員會依法協(xié)助鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處開展物業(yè)管理工作。

第八條物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)人從業(yè)行為，開展物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)，促進誠信經(jīng)營，提高物業(yè)服務(wù)水平。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第九條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，依照法律、法規(guī)及有關(guān)合同約定享有權(quán)利和履行義務(wù)。

第十一條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當遵循規(guī)劃為先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、物業(yè)類型、社區(qū)建設(shè)等因素。

第十二條新建物業(yè)在出售前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

已經(jīng)交付使用但未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處征求業(yè)主代表意見后，提出物業(yè)管理區(qū)域劃分或者調(diào)整的建議方案，由業(yè)主依法共同決定后劃分。

物業(yè)管理區(qū)域劃分后，縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第十三條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)當由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

支持和鼓勵采用信息化技術(shù)，改進業(yè)主大會表決方式。

第十四條下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)3/4以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處備案。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

第十六條不具備設(shè)立業(yè)主大會條件，或者設(shè)立確有困難的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處負責(zé)組建由村（居）民委員會、業(yè)主代表等組成的物業(yè)管理委員會，臨時代替業(yè)主委員會開展工作，并積極推動業(yè)主設(shè)立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

已設(shè)立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)當解散物業(yè)管理委員會。

第三章 物業(yè)管理服務(wù)

第十七條業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以選聘物業(yè)服務(wù)人管理。選聘物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)的，一個物業(yè)管理區(qū)域只能選定一個物業(yè)服務(wù)人。

第十八條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由州（市）、縣級人民政府根據(jù)省人民政府定價目錄，結(jié)合當?shù)貙嶋H，綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定并公布；實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十九條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)信息，業(yè)主委員會應(yīng)當對所公布的信息進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十條 物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；

（二）未按照規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費標準、業(yè)主共有部分經(jīng)營與收益情況、住宅專項維修資金使用情況等有關(guān)信息；

（三）超出合同約定或者超出公示收費項目和標準收取費用；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營收益；

（五）物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無正當理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項目；

（六）挪用住宅專項維修資金；

（七）泄露業(yè)主信息；

（八）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費；

（九）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第二十一條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照規(guī)定建立安全防范制度和應(yīng)急預(yù)案，健全安全防范措施，履行安全防范責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)人在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。

對于物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當依法予以配合。

第二十二條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能的物業(yè)服務(wù)用房。

自然資源行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當在許可證附圖中載明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積；不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記時，應(yīng)當注明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。

物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備配套用房屬于全體業(yè)主共有，任何組織和個人不得擅自變更用途或者非法占用。

第二十三條縣級以上人民政府應(yīng)當結(jié)合老舊小區(qū)整治改造有關(guān)規(guī)劃和年度計劃，加強對老舊小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)，推動專業(yè)化運營和維護管理，改善居民生活環(huán)境和居住條件。

第四章 物業(yè)的使用與維護

第二十四條業(yè)主及物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應(yīng)當遵守法律、法規(guī)的規(guī)定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止從事下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（二）違章搭建建（構(gòu)）筑物；

（三）侵占、損壞物業(yè)共有部分；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（五）任意棄置垃圾、排放污染物；

（六）占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道、消防車通道和安全出口；

（七）違反噪聲污染防治有關(guān)規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活；

（八）私拉電線、電纜為電動車輛充電；

（九）從建筑物中拋擲物品；

（十）毀壞安防設(shè)施線路和設(shè)備，或者影響安防設(shè)施功能；

（十一）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有上述行為的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當及時采取合理措施制止，向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。

第二十五條經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以授權(quán)業(yè)主委員會，也可以委托物業(yè)服務(wù)人或者其他主體利用共有部分、共用設(shè)施設(shè)備開展經(jīng)營活動。經(jīng)營產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

第二十六條住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主，應(yīng)當依法交存住宅專項維修資金。未交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。

物業(yè)所在地的縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當依法公示住宅專項維修資金的籌集、使用情況。

第五章 監(jiān)督管理

第二十七條省、州（市）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）制定物業(yè)管理有關(guān)政策并組織實施；

（二）建立完善物業(yè)服務(wù)人信用評價體系；

（三）建立健全物業(yè)服務(wù)標準和規(guī)范；

（四）制定管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（五）指導(dǎo)監(jiān)督住宅專項維修資金管理工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十八條縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門履行下列職責(zé)：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)和政策；

（二）負責(zé)物業(yè)服務(wù)人的信用管理，對物業(yè)服務(wù)人進行信用評價和等級評定；

（三）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標活動；

（四）監(jiān)督管理住宅專項維修資金；

（五）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)承接查驗有關(guān)工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第二十九條縣級以上人民政府應(yīng)當建立健全物業(yè)管理違法行為投訴、舉報處理制度，并在本行政區(qū)域內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布有關(guān)行政主管部門的執(zhí)法事項和舉報受理電話。

縣級以上人民政府有關(guān)行政主管部門接到投訴、舉報的，應(yīng)當及時依法處理。業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等有關(guān)單位和個人應(yīng)當予以配合和協(xié)助，不得拒絕或者阻礙監(jiān)督檢查人員依法開展工作。

第三十條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處履行下列屬地管理職責(zé)：

（一）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建和換屆改選；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作；

（三）指導(dǎo)物業(yè)管理委員會有關(guān)工作；

（四）參加物業(yè)承接查驗，指導(dǎo)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管工作；

（五）協(xié)助開展行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)人信用信息的采集和核查工作；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六章 法律責(zé)任

第三十一條 國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

第三十二條開發(fā)建設(shè)單位在房屋買受人未交存首期住宅專項維修資金的情況下交付房屋的，由縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

第三十三條違反本規(guī)定的行為，法律、法規(guī)對法律責(zé)任已有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第七章 附 則

第三十四條本規(guī)定自2023年5月1日起施行。2005年8月10日云南省人民政府令第135號公布，2008年11月22日云南省人民政府令第151號修正的《云南省物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。

資料：“云南省人民政府網(wǎng)”微信公眾號

編輯：張音笛