編號：

LY-CG-LC003

版本：

B

合同管理流程

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修訂號

修改內(nèi)容

修改人

審核人

批準(zhǔn)人

目 錄

一、目的

二、范圍及定義

三、職責(zé)

四、一般規(guī)定

五、合同的訂立

六、合同履行

七、合同的管理

八、其他規(guī)定

一、目的

為規(guī)范公司房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同管理，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、規(guī)范管理流程、維護(hù)公司權(quán)益，制定本管理辦法。

二、范圍及定義

范圍：本管理辦法適用于公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中所涉及的包括工程類、技術(shù)服務(wù)類、材料(設(shè)備)采購類、策劃營銷類合同的管理。

定義：

1、工程類合同：指項(xiàng)目開發(fā)過程中簽訂的總承包施工、消防工程、機(jī)電安裝工程、暖通工程、裝飾、景觀、市政工程等合同或協(xié)議。

2、技術(shù)服務(wù)類合同：設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、檢測、造價(jià)咨詢等服務(wù)類合同或協(xié)議。

3、材料(設(shè)備)采購類合同：主要指項(xiàng)目開發(fā)工程中簽訂的甲供、自購的材料、設(shè)備類合同或協(xié)議；

4、營銷策劃類合同：指項(xiàng)目開發(fā)過程中簽訂的市場調(diào)研、廣告制做、廣告設(shè)計(jì)、媒體、營銷現(xiàn)場包裝、印刷品、銷售代理等合同或協(xié)議。

三、職責(zé)

合同采購部：

負(fù)責(zé)工程類、技術(shù)服務(wù)類、材料(設(shè)備)采購類、策劃營銷類合同的統(tǒng)一歸口管理；

負(fù)責(zé)組織合同文本的草擬、審核；

負(fù)責(zé)組織對合同的修訂、解釋；

負(fù)責(zé)組織重大工程合同的交底；（重大工程合同：如總承包施工、消防工程、機(jī)電安裝工程、暖通工程、裝飾、景觀、市政工程等金額較大的合同）

負(fù)責(zé)并跟蹤合同履履約、執(zhí)行情況，定期組織合同的履約評價(jià)和供應(yīng)商履約評價(jià)；

成本管理部：

參與工程類合同主要經(jīng)濟(jì)條款以及相應(yīng)附件的草擬；

參與各類合同審核、修訂、解釋；

參與工程類合同的交底；

參與工程類合同的履約評價(jià)和供應(yīng)商履約評價(jià)；

設(shè)計(jì)部：

參與設(shè)計(jì)、勘察合同主要條款的草擬；

參與工程、材料（設(shè)備）類合同主要技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)條款的草擬；

參與設(shè)計(jì)、勘察以及部分工程、材料設(shè)備采購類合同（主要涉及觀感效果的合同）審核、修訂；

參與設(shè)計(jì)、勘察以及部分工程、材料設(shè)備采購類合同（主要涉及觀感效果的合同）的交底；

參與設(shè)計(jì)、勘察以及部分工程、材料設(shè)備采購類合同（主要涉及觀感效果的合同）履約評價(jià)和供應(yīng)商履約評價(jià)；

項(xiàng)目部：

參與工程類合同中工期、技術(shù)質(zhì)量要求、施工組織方案等條款及技術(shù)交底等相應(yīng)附件的草擬；

參與工程類、材料（設(shè)備）采購類合同審核、修訂、解釋；

參與工程類、重大材料（設(shè)備）采購類合同的交底；

參與工程類、重大材料（設(shè)備）采購類合同的履約評價(jià)和供應(yīng)商履約評價(jià)；

審計(jì)中心：

參與合同的會簽

參與合同執(zhí)行、履約全過程監(jiān)督

法務(wù)

負(fù)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)合同規(guī)本的審核、以及無規(guī)范范本或突破規(guī)范范本合同的會簽。

負(fù)責(zé)對各類合同條款進(jìn)行法律風(fēng)險(xiǎn)、法律關(guān)系進(jìn)行審核并提出意見。

負(fù)責(zé)審定標(biāo)準(zhǔn)格式合同；

負(fù)責(zé)乙方合同違約的經(jīng)濟(jì)賠償辦理；

負(fù)責(zé)合同經(jīng)濟(jì)法律糾紛的處理。

四、一般規(guī)定

1、本管理辦法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；土地、材料設(shè)備采購、設(shè)計(jì)、勘測、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類合同參照本管理辦法執(zhí)行。
2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同管理必須遵循以下原則：

合法性原則：合同管理必須全面符合有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得公司的權(quán)益能夠依法受到保護(hù)。
合同協(xié)議書原則：總承包工程必須正式簽署合同協(xié)議書以明確雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。
事前簽訂原則：工程合同應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署合同即先行施工。
利益明晰原則：合同應(yīng)清楚地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；合同中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清楚的合同價(jià)款、結(jié)算辦法及付款方式；如果合同價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計(jì)價(jià)、總價(jià)如何最后確定等），并就設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。

五、合同的訂立

（一）、合同訂立流程

1、嚴(yán)格審查簽約主體的資格

簽約主體的審查主要是除招標(biāo)流程中已實(shí)施投標(biāo)人資格審查環(huán)節(jié)之外的審查，對于簽約人的營業(yè)執(zhí)照及年檢情況，主體的合法性、經(jīng)營范圍、資質(zhì)條件等進(jìn)行嚴(yán)格的審查，以保證簽約后能夠順利的履行合同。

2、確定合同類型

根據(jù)公司業(yè)務(wù)范圍，合同的類型主要有工程類、技術(shù)服務(wù)類、材料(設(shè)備)采購類、策劃營銷類合同，合同類型的選擇主要應(yīng)根據(jù)合同標(biāo)的物的屬性進(jìn)行選擇，如工程實(shí)體的建設(shè)應(yīng)簽訂工程類合同，材料、設(shè)備、物資的采購，即應(yīng)簽訂材料（設(shè)備）采購類合同。

3、標(biāo)準(zhǔn)合同范本的采用

合同草擬首先應(yīng)從公司《標(biāo)準(zhǔn)合同范本清單庫》中調(diào)取匹配的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，如無匹配的標(biāo)準(zhǔn)合同范本，至少應(yīng)選擇類似的合同范本，既無匹配的又無類似的，應(yīng)立即草擬標(biāo)準(zhǔn)合同范本，并按照相應(yīng)審批流程進(jìn)行審批。

4、合同條款的擬定

合同條款的擬定根據(jù)相關(guān)部門的職責(zé)，進(jìn)行專業(yè)分工：

4.1、合同采購部：合同標(biāo)準(zhǔn)文本（主要是標(biāo)準(zhǔn)條款）由合同采購部起草，

4.2、成本管理部：工程類合同中的計(jì)價(jià)條款以及附件中的工程量清單或預(yù)算書由成本管理部進(jìn)行起草；

4.3、項(xiàng)目部：對于工期要求、工程質(zhì)量要求以及附件中的施工組織進(jìn)度要求由項(xiàng)目部進(jìn)行起草；

4.4、設(shè)計(jì)部：對于工程類合同中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)條款由設(shè)計(jì)部進(jìn)行起草，勘察、設(shè)計(jì)類合同中的關(guān)于設(shè)計(jì)成果要求相關(guān)條款由設(shè)計(jì)部起草；

4.5、營銷策劃部：對于營銷策劃類合同中關(guān)于質(zhì)量、效果等內(nèi)容相關(guān)條款有營銷策劃部起草。

5、合同會審

對于工序穿插較多、金額較大的，如機(jī)電安裝工程、暖通給排水工程、裝飾裝修工程、園林景觀工程、空調(diào)設(shè)備采購、電梯設(shè)備采購等工程類、材料設(shè)備類合同，合同草擬后，由合同采購部組織成本管理部、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部等相關(guān)部門以及公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行會審，即通過會議的形式討論合同條款。

6、合作單位合同意見的征求

對于通過招投標(biāo)程序的項(xiàng)目一般在招標(biāo)文件發(fā)出后，應(yīng)根據(jù)投標(biāo)單位對招標(biāo)文件合同文本提出的質(zhì)疑，充分與投標(biāo)單位進(jìn)行溝通，對于有建設(shè)性的意見，招標(biāo)工作小組應(yīng)進(jìn)行充分討論，公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，可針對性的對合同條款修改。

7、合同的審批詳見本流程的合同審批流程。

（二）、合同的訂立應(yīng)遵循下列原則：

1、合同書原則：除業(yè)務(wù)金額在3萬元以下或者能即時(shí)清結(jié)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)外，所有工程及采購類經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)均需簽訂合同或協(xié)議書；

2、標(biāo)準(zhǔn)合同文本原則：合同的訂立應(yīng)當(dāng)采用公司的合同標(biāo)準(zhǔn)文本；尚未制訂標(biāo)準(zhǔn)文本的，參照已經(jīng)制訂的最相類似的合同標(biāo)準(zhǔn)文本。下列情形可作為本原則的例外：

2.1、政府有關(guān)部門或壟斷部門要求使用其統(tǒng)一制訂的格式合同文本；

2.2、不宜推行標(biāo)準(zhǔn)合同的業(yè)務(wù)。

3、事前簽訂原則：對應(yīng)簽訂合同書并有款項(xiàng)收付內(nèi)容的業(yè)務(wù)，需先簽訂合同，然后開始履行，不應(yīng)未簽合同即先行履行。特殊情況下，有正當(dāng)理由的，如工期進(jìn)度要求較為緊張，需提前進(jìn)場的項(xiàng)目，或者提前訂貨，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)認(rèn)可的可以例外，但原則上應(yīng)在進(jìn)場后10日內(nèi)按雙方商定的條件簽訂合同、補(bǔ)全手續(xù)。

4、合同審核原則：合同必須嚴(yán)格按本辦法規(guī)定的審核、審批程序進(jìn)行報(bào)批；不得在合同內(nèi)容未經(jīng)審核的情況下即擅自簽訂。采用合同標(biāo)準(zhǔn)文本或者政府有關(guān)部門制定的格式合同文本，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批完成的可作為本原則的例外。

(三)、標(biāo)準(zhǔn)合同范本的編制

“標(biāo)準(zhǔn)合同文本”指公司為重復(fù)使用而就某類業(yè)務(wù)預(yù)先擬定的合同文本，包括標(biāo)準(zhǔn)條款和補(bǔ)充條款兩部分內(nèi)容。標(biāo)準(zhǔn)條款是合同標(biāo)準(zhǔn)文本的主要條款，系公司根據(jù)每種業(yè)務(wù)的性質(zhì)和內(nèi)容事先擬定的條款；補(bǔ)充條款在標(biāo)準(zhǔn)文本中為空白部分，具體根據(jù)招標(biāo)或者談判的情況加入。

合同采購部負(fù)責(zé)編制公司《標(biāo)準(zhǔn)合同范本清單庫》，組織成本管理部、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、法務(wù)等相關(guān)部門共同起草、討論修改，根據(jù)本辦法發(fā)起審批。

起草合同范本職能分工

1、合同采購部：合同標(biāo)準(zhǔn)文本（主要是標(biāo)準(zhǔn)條款）由合同采購部起草，

2、成本管理部：工程類合同中的計(jì)價(jià)條款以及附件中的工程量清單或預(yù)算書由成本管理部進(jìn)行起草；

3、項(xiàng)目部：對于工期要求、工程質(zhì)量要求以及附件中的施工組織進(jìn)度要求由項(xiàng)目部進(jìn)行起草；

4、設(shè)計(jì)部：對于工程類合同中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)條款由設(shè)計(jì)部進(jìn)行起草，勘察、設(shè)計(jì)類合同中的關(guān)于設(shè)計(jì)成果要求相關(guān)條款由設(shè)計(jì)部起草；

5、營銷策劃部：對于營銷策劃類合同中關(guān)于質(zhì)量、效果等內(nèi)容相關(guān)條款有營銷策劃部起草。

合同標(biāo)準(zhǔn)條款的確定應(yīng)本著保護(hù)公司利益的原則，從本公司角度充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)。對不宜推行標(biāo)準(zhǔn)文本的業(yè)務(wù)，應(yīng)制定合同示范文本。在客觀條件發(fā)生重大變化、原有標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)，由業(yè)務(wù)部門及時(shí)提出，按照本條規(guī)定的程序進(jìn)行修改，或補(bǔ)充新業(yè)務(wù)類型的標(biāo)準(zhǔn)合同范本。合同采購部至少每兩年集中組織一次標(biāo)準(zhǔn)合同范本的修訂完善工作。

合同范本的審批可參照合同訂立審批流程：

標(biāo)準(zhǔn)合同范本OA流程：

（三）合同內(nèi)容

合同標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采用FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、專用條款和附件，其中協(xié)議條款根據(jù)具體業(yè)務(wù)、對象的不同而定，通用條款適用于所有的同類合同，專用條款發(fā)包人與承包人根據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，結(jié)合具體工程實(shí)際，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致意見的條款，是對通用條款的具體化、補(bǔ)充或修改；

擬訂合同條款或補(bǔ)充協(xié)議時(shí)，應(yīng)做到內(nèi)容合法、條款齊備、文字清楚、表述規(guī)范、權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任明確，日期、期限和數(shù)字準(zhǔn)確。適用時(shí)應(yīng)包括：

a、合同名稱；

b、甲乙方名稱及地址，經(jīng)辦人聯(lián)系電話；

c、甲乙方法人代表或其合法代理人簽字、公司公章或合同專用章；

d、合同簽定日期；

e、標(biāo)的（內(nèi)容）；

f、數(shù)量、質(zhì)量；

g、價(jià)款或酬金（工程計(jì)價(jià)方法、工程款支付方式）；

h、履約方式、地點(diǎn)、費(fèi)用的承擔(dān)；

i、違約責(zé)任（甲乙方權(quán)利、義務(wù)）；

j、生效、失效條件（諾成、踐成合同）；

k、解決爭議的方法；

l、合同的份數(shù)及附件；

m、保密條款（如果有需要）。

舉例：合同的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
1、合同價(jià)款或委托酬金：采用招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以雙方確定的最終報(bào)價(jià)作為合同金額；提倡在有標(biāo)底的情況下進(jìn)行招標(biāo)并確定合同價(jià)款，如果是采用費(fèi)率折扣方式確定合同價(jià)款，合同中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取辦法，并規(guī)定合同雙方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定合同價(jià)款，以及就確定后的合同價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。
2、為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5％以內(nèi)（含5％）的造價(jià)咨詢酬金由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價(jià)最終核減額超出5％，則因造價(jià)超出部分而引起的造價(jià)咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10％（含10％）時(shí)，承包單位除造價(jià)咨詢酬金外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對工程的投標(biāo)資格（且應(yīng)在《工程結(jié)算通知單》強(qiáng)調(diào)此內(nèi)容）。
3、計(jì)價(jià)依據(jù)：

工程類合同應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為合同的組成附屬部分，合同附屬文件一般還包括：招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、答疑文件等，并應(yīng)在合同條款中明確以下問題：
a.包干形式、定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)方法；
b.發(fā)包單位分包工程、甲供材料設(shè)備的范圍及保管費(fèi)的計(jì)取方式、（發(fā)包單位）限價(jià)的范圍和種類、結(jié)算可調(diào)價(jià)材料的范圍和種類；
c.人工、材料、機(jī)械臺班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算辦法；
d.總分包的關(guān)系、配合的范圍以及總包管理費(fèi)和總包配合費(fèi)的計(jì)取方法等；
e.開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、安全文明現(xiàn)場施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取辦法及其包括的具體范圍。
4、設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證：

合同中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)辦法，對于承包單位，可依據(jù)《現(xiàn)場簽證管理辦法》的規(guī)定與其另外訂立《關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議》。
5、總價(jià)結(jié)算辦法：

工程類合同可在合同中明確規(guī)定按“結(jié)算=合同價(jià)（或預(yù)算造價(jià)） 材料價(jià)差 設(shè)計(jì)變更 現(xiàn)場簽證 增加項(xiàng)目-減少項(xiàng)目 獎(jiǎng)勵(lì)-罰款”確定結(jié)算總價(jià)。
6、結(jié)算和付款辦法：

合同應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款辦法、保修維護(hù)辦法及保修金處理辦法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不宜采用分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì)不應(yīng)超過總造價(jià)的80%；無準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無準(zhǔn)確合同總價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地控制好進(jìn)度款，以防超付。
7、廉潔合作約定：為維護(hù)公司利益、防止黑幕、保護(hù)職員，在工程或其他高金額的合同中，應(yīng)與承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。
8、保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作合同的補(bǔ)充協(xié)議。

根據(jù)合同履行情況、政府法規(guī)政策調(diào)整、案例分析等結(jié)論，合同文本應(yīng)持續(xù)改進(jìn)。在招標(biāo)管理過程中及時(shí)提出，按照本條規(guī)定的程序進(jìn)行修改；

（四）合同的審批

定標(biāo)或談判完畢后，合同采購部經(jīng)辦人員按照合同審批表的要求，將草擬好的合同在公式OA辦公室系統(tǒng)中進(jìn)行合同的審批，對于用友軟件中設(shè)立了科目的項(xiàng)目，在用友系統(tǒng)進(jìn)行合同的審批；

在各審核人應(yīng)在各自的職權(quán)范圍內(nèi)對合同提出書面或者口頭修改意見，經(jīng)辦人員根據(jù)修改意見整理出最終的合同文本，各審核部門根據(jù)最終的合同文本在合同審批表上簽署是否同意的意見；

如審核部門對合同提出修改意見，經(jīng)辦部門必須重新組織與供方的洽商，必要時(shí)各意見提出部門均應(yīng)參加洽商，雙方取得一致后進(jìn)行修改；

不同性質(zhì)、類別和內(nèi)容的合同，審核程序可以有差異

所有涉及結(jié)算的合同均需有成本管理部審核。

合同經(jīng)各部門審核同意后，按集團(tuán)授權(quán)審批權(quán)限，由總經(jīng)理或集團(tuán)執(zhí)行總裁或董事長審批。

流程：

1、 工程類合同：

2、 材料（設(shè)備）類合同：

3、技術(shù)服務(wù)咨詢類合同：

3、 營銷策劃類合同：

（五）合同的簽署

1、合同的簽署：

1.1、合同擬稿必須經(jīng)過公司規(guī)定的審批流程審批之后方可簽署；

1.2、合同采購部負(fù)責(zé)辦理合同簽署手續(xù)。合同簽署分為“授權(quán)代理人”和“法定代表人”兩項(xiàng)簽署項(xiàng)。其中：“授權(quán)代理人”必須由相應(yīng)權(quán)限人手寫簽署，“法定代表人”可由綜合管理部加蓋法人印章。

1.3、合同金額≤15萬元，“授權(quán)代理人”由合同經(jīng)辦人簽署；100萬元≥合同金額＞15萬元，“授權(quán)代理人”由合同采購部經(jīng)理簽署；合同金額＞100萬元, “授權(quán)代理人”由總經(jīng)理簽署；

2、合同的蓋章：

2.1、合同經(jīng)授權(quán)代理人簽字，且經(jīng)相應(yīng)的審批流程審批后，綜合管理部可蓋章；

2.2、合同內(nèi)容在一頁以上的，應(yīng)在每頁加蓋騎縫章；

2.3、合同一般應(yīng)由雙方同時(shí)簽字蓋章；不能同時(shí)簽字蓋章的，應(yīng)盡量避免我方先行簽字蓋章；對方簽字蓋章應(yīng)在我方報(bào)批審核程序結(jié)束之后進(jìn)行；

六、合同履行

1、合同的交底

內(nèi)部交底：

對于工序穿插較多、金額較大的，如總承包、土石方工程、機(jī)電安裝工程、暖通給排水工程、裝飾裝修工程、園林景觀工程、空調(diào)設(shè)備采購、電梯設(shè)備采購等工程類、材料設(shè)備類合同，以及合同金額＞100萬元或?qū)?xiàng)目有特殊要求的合同，應(yīng)由合同采購部組織內(nèi)部交底。

1.1、交底形式：合同采購部一般至少就主體合同填寫《重慶 物業(yè)發(fā)展有限公司工程合同摘要表》，發(fā)至各相關(guān)部門，并通過會議形式進(jìn)行內(nèi)部交底。

1.2、交底參與部門及人員：內(nèi)部交底組織部門為合同采購部，參與部門分別為成本管理部、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、審計(jì)中心；各相關(guān)部門經(jīng)理及主要經(jīng)辦人員、對口專業(yè)工程師參加。

1.3、內(nèi)部交底內(nèi)容：

（1）向工程、成本、設(shè)計(jì)等相關(guān)部門進(jìn)行合同重要條款交底，闡述工程承包范圍、主要工作內(nèi)容、工期要求、質(zhì)量要求、合同計(jì)價(jià)條款、付款方式、發(fā)包模式（即認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)材料、甲供材料設(shè)備、甲指乙供材料設(shè)備）、總分包的關(guān)系等；

（2）統(tǒng)一思想、統(tǒng)一認(rèn)識，摒棄對合同的誤讀、誤解，保持內(nèi)部對合同理解的一致性。

外部交底：在內(nèi)部交底完成后，由合同采購部組織相關(guān)部門向施工單位進(jìn)行合同交底，仍然將《重慶 物業(yè)發(fā)展有限公司工程合同摘要表》發(fā)至施工單位，并通過會議進(jìn)行現(xiàn)場合同交底。

2、進(jìn)度款的支付

項(xiàng)目部的工程管理人員負(fù)責(zé)合同進(jìn)度款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等，經(jīng)相關(guān)職能部門審核、公司領(lǐng)導(dǎo)審批后支付；合同款支付審批按其支付金額規(guī)模確定審批流程。工程進(jìn)度款的支付參照《公司進(jìn)度款支付管理流程》。

3、合同變更和轉(zhuǎn)讓

合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，或者對方提出變更要求的，項(xiàng)目部經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)知會合同采購部，由合同采購部發(fā)起合同變更的流程審批。對雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行重大變更的，應(yīng)當(dāng)按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報(bào)批，另行簽訂合同或補(bǔ)充合同；

合同訂立后，對方當(dāng)事人提出把合同的全部或者部分義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人的，或者我方需要將合同的全部或者部分權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)讓給他人的，由經(jīng)辦人員按照合同訂立的有關(guān)程序辦理報(bào)批，另行簽訂合同或者補(bǔ)充合同；

法律、法規(guī)規(guī)定變更、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，經(jīng)辦人員應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理有關(guān)手續(xù)。

4、合同解除

合同當(dāng)事人提出解除合同或因客觀條件發(fā)生變化（如不可抗力）需要解除合同的，參照合同訂立的有關(guān)程序辦理，雙方就合同解除另行簽訂合同或補(bǔ)充合同；

合同一方當(dāng)事人提出合同約定的解除合同條件，據(jù)此要求或通知或以其他方式解除合同的，合同經(jīng)辦人員應(yīng)根據(jù)合同的相關(guān)約定向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，以決定解約條件是否成立或解約方式是否有效。

5、合同結(jié)算

當(dāng)合同中約定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部完成，并且通過驗(yàn)收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，由項(xiàng)目部協(xié)助施工方收集整理結(jié)算資料，填寫《結(jié)算申請單》

如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師應(yīng)在《結(jié)算申請單》作出詳細(xì)說明及處理意見。

由成本管理部負(fù)責(zé)按合同確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特別注意：獎(jiǎng)罰條款的執(zhí)行（如工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、安全獎(jiǎng)罰等）、承包方承諾讓利、各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)取或扣除（如水電費(fèi)、扣款項(xiàng)目、保修金等）、承包單位多報(bào)領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未如實(shí)實(shí)施的部分、鋼材實(shí)際用量、主材價(jià)格等。

6、合同的履約跟蹤評估

6.1、合同的履約跟蹤：對于總承包、土石方工程、機(jī)電安裝工程、暖通給排水工程、裝飾裝修工程、園林景觀工程、空調(diào)設(shè)備采購、電梯設(shè)備采購等大型工程類、材料設(shè)備類合同，以及合同金額＞100萬元的項(xiàng)目，合同采購部須建立合同臺賬，由合同經(jīng)辦人對合同的執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤、記錄，應(yīng)包括“重要工期節(jié)點(diǎn)、重大質(zhì)量問題的、停工及停建情況、進(jìn)度款支付及時(shí)性、變更簽證的及時(shí)性、核價(jià)及時(shí)性、結(jié)算辦理及時(shí)性”等情況進(jìn)行記錄，及時(shí)上報(bào)部門負(fù)責(zé)人，組織協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。

6.2、合同評估：合同執(zhí)行完后應(yīng)該辦理履約評估，評估工作應(yīng)由合同采購部對公司自身的合同管理（工期、質(zhì)量、成本、配合等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、配合等進(jìn)行總結(jié)，并填寫《供方履約情況評價(jià)表》，具體流程參照《供應(yīng)商管理流程》。

七、合同的管理

1、合同分類

物業(yè)發(fā)展有限公司地產(chǎn)項(xiàng)目合同按內(nèi)容應(yīng)分為四大類：
前期合同（包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢等）；
工程施工合同（包括建筑、安裝、裝飾、景觀、市政工程等）；
材料（設(shè)備）采購合同（包括材料采購、設(shè)備購買及安裝等合同）；
營銷策劃合同（包括樣板間裝修、戶外廣告牌制安、媒介廣告設(shè)計(jì)、制作、宣傳品設(shè)計(jì)、印刷等合同）。
2、合同編號

合同編號應(yīng)由合同采購部們統(tǒng)一編號，合同編號次序?yàn)椋喉?xiàng)目名稱及期或區(qū)、棟 （不能確定具體期別列入“跨期待分?jǐn)偅?分類-流水號（按訂立日期編制流水號）。如“ -五期-施工-001號”、“ -跨期待分?jǐn)?前期-001號”等。

因主合同的變更、解除等訂立的補(bǔ)充協(xié)議，按主合同類別編號（因補(bǔ)充合同中可能涉及其他類別的內(nèi)容），如“ -五期-施工-001-補(bǔ)01”

3、合同歸檔

工程類、材料（設(shè)備）采購類、技術(shù)咨詢服務(wù)類、營銷策劃類合同應(yīng)一式八份；公司應(yīng)有五份原件，綜合管理部、財(cái)務(wù)部、合同采購部、成本管理部、需求部門各一份；

八、其他規(guī)定

物業(yè)發(fā)展有限公司各部門應(yīng)嚴(yán)格按照管理辦法執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實(shí)際情況確有不適合之處，可根據(jù)實(shí)際情況作修改之請示。
本管理辦法自2014年 月 日起執(zhí)行。
附件及相關(guān)表格

附件一：《合同審批表》
附件二：《合同摘要表》