綠城管理業(yè)績會
被稱為代建第一股的綠城管理公布了2022年業(yè)績。在代建市場競爭更加激烈的背景下,公司依舊保持了20%以上的市場份額。
房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷,代建業(yè)務(wù)在過去幾年呈現(xiàn)了逆勢增長的趨勢。出于輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、冗余開發(fā)能力再利用、尋找第二發(fā)展曲線等原因,多家房企涉足代建業(yè)務(wù)。據(jù)36氪不完全統(tǒng)計,目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤、雅居樂等40余家房企入局。
房地產(chǎn)流動性危機(jī)過程中,多地爛尾樓激增,紓困類代建業(yè)務(wù)需求爆發(fā),但綠城管理管理層謹(jǐn)慎處之,強調(diào)參與紓困不加杠桿、不出資。
在2022年業(yè)績報告會上,公司負(fù)責(zé)人透露,綠城管理正在推行一個商業(yè)模式,即尋找外部的金融機(jī)構(gòu),搭設(shè)金融能力架構(gòu),給遇困企業(yè)和紓困項目提供流動性支持,重新激活銷售。36氪采訪了解到,綠城管理這一特殊的不出資紓困代建模式,已經(jīng)在昆明、濟(jì)南落地,接管了恒大停工樓盤。
01 國企、城投及政府類代建業(yè)務(wù)激增
2022年,綠城管理營收入26.56億元,同比增長18.4%;凈利潤7.45億元,同比增長31.7%。
截至2022年末,綠城管理合約總建筑面積約1.014億平方米,同比增長19.8%。目前綠城管理市場占有率達(dá)到了25.5%。保障房規(guī)模增長、國企城投拿地擴(kuò)張以及存量項目紓困,是綠城管理在全國范圍的三大需求來源。
從業(yè)務(wù)板塊可以看出,綠城管理摒棄了以往以中小房企為主的客群,國企、城投委托業(yè)務(wù)以及政府類代建業(yè)務(wù)量則快速上升。按合約建面計,新拓項目中政府及國企代建委托占比66.3%,紓困加速致金融機(jī)構(gòu)委托占比升至10.3%,私營委托占比從最高超過90%下降為23.4%。
綠城管理董事長兼CEO李軍稱,中國房地產(chǎn)市場中期開發(fā)規(guī)模將保持在每年10億平方米左右。其中,政府主導(dǎo)的保障房、租賃類物業(yè)新增供應(yīng)占比將超過30%,金融機(jī)構(gòu)的主動房地產(chǎn)投資占比將進(jìn)一步提升至20%左右,剩下50%的市場規(guī)模將由傳統(tǒng)開發(fā)模式下的國企、央企主導(dǎo)。
“2022年國央企和地方城投公司成為拿地主導(dǎo),但拿地后城投類公司拿地的開工率非常低,當(dāng)年能實現(xiàn)開工的占比只有8%?!袄钴娞寡?,對城投類業(yè)務(wù)已經(jīng)形成了系統(tǒng)承接能力,紓困業(yè)務(wù)目前還在探索期。
“紓困代建業(yè)務(wù)是我們未來需要大力開展,需要努力提升能力的一個界面”?!崩钴姺Q,這一部分業(yè)務(wù)難度非常高,收益也非常高。但做的還不夠好。
為了隔離投資類風(fēng)險,綠城管理層稱不加財務(wù)杠桿、不出資,實際上紓困類企業(yè)最缺的是錢。管理層在業(yè)績會上表示當(dāng)前正在嘗試尋找金融機(jī)構(gòu)給出險項目提供流動性支持,紓困過程中綠城管理希望通過信用輸出為項目增信背書以恢復(fù)各方主體信心來盤活項目。
而李軍在業(yè)績會上透露,綠城管理正在推行一個商業(yè)模式,即尋找外部的金融機(jī)構(gòu),搭設(shè)金融能力架構(gòu),給遇困企業(yè)和紓困項目提供流動性支持,重新激活銷售。
02 入局紓困
入局紓困業(yè)務(wù)并非易事,資本代建服務(wù)或許是綠城管理在紓困業(yè)務(wù)上的一大突破。
36氪注意到,2022年下半年,一家名為綠星智慧的開發(fā)商在昆明接管了恒大城、恒大玖瓏灣兩個停工項目,并改名為綠星智慧·滇池灣畔、綠星智慧·玖瓏灣。據(jù)了解,綠星智慧在這兩個項目上,既協(xié)助項目融資,也參與項目管理,并確保交付并盤活樓盤后續(xù)建設(shè)。
據(jù)接近綠城人士告訴36氪,該公司不與綠城管理直接股權(quán)關(guān)聯(lián),主要輸出資本代建服務(wù)。
據(jù)天眼查顯示,綠星智慧(上海)建設(shè)發(fā)展有限公司已在濟(jì)南、昆明兩地建立分公司,其董事長為綠城管理副總裁彭敏。股東包括綠星(香港)有限公司以及建銀國際、興業(yè)國際信托、等金融機(jī)構(gòu)。
圖片來源:天眼查
市場傳言稱,綠城管理母公司綠城中國正在全國區(qū)域成立代建孵化團(tuán)隊,面向公建、城投、紓困三大細(xì)分客群,為綠城管理拓展增量項目。綠城中國方面未向36氪確認(rèn)這一消息。
不過,這一點與綠城管理董事會主席郭佳峰在業(yè)績會上的表態(tài)相契合。他表示未來會繼續(xù)保持綠城管理的獨立性,并在大綠城體系給予更多的資源支持,利用重資產(chǎn)區(qū)域公司的屬地化資源,助力代建業(yè)務(wù)的獲取。
03 代建潛在市場還有多大?
百強房企中超過三分之一的公司已經(jīng)涉足代建業(yè)務(wù)。東吳證券研報數(shù)據(jù)顯示,代建的凈利率普遍高出傳統(tǒng)開發(fā)10至15個百分點,預(yù)計到2026年代建業(yè)務(wù)的新簽約金額規(guī)模達(dá)到397億元,2022年—2026年總規(guī)??蛇_(dá)1729億元,增速維持在6%-11%區(qū)間,有望顯著跑贏房地產(chǎn)銷售市場。
不過從目前的代建需求類型來看,中小型房企代建需求占比最高、城市更新及市政建設(shè)需求次之。東吳證券研報指出,未來代建合約面積有可能伴隨中小型房企委托方的暴雷以及供應(yīng)商的不穩(wěn)定而減少。
以往,每個項目只有少數(shù)幾家代建公司參與競標(biāo),而現(xiàn)在可能會有更多的代建公司競爭,可能降低利潤空間。
一名華東房企土地投拓人士告訴36氪,房企做代建的核心競爭力在于品牌效應(yīng)帶來的銷售溢價。但市場上一些項目的委托方不切實際地控制成本,可能招來客訴,反過來影響代建方的口碑。代建方受合作方式的制約,受到成本、決策種種考量,并非能對品質(zhì)做到充分的把控。此前仁恒置地代建的蘇州項目仁恒·溪云雅園,因外墻鼓包等問題被指責(zé)質(zhì)量下滑,該項目開發(fā)商為當(dāng)?shù)胤科筇K州通和。
“也有一些委托方資金鏈斷裂,代建方不僅拿不到代建費,最后有可能被迫接盤項目股權(quán)。”該人士稱,與委托方溝通成本高,人力資源投入與回報不匹配,這是之前開發(fā)商較少涉及代建的原因,而這些風(fēng)險目前仍然存在。
36氪作者 | 王露
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