任務(wù)名稱(chēng)

節(jié)點(diǎn)

任務(wù)程序、重點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)

時(shí)限

相關(guān)資料

問(wèn)題提出

E2

C2

A2

A3

B3

E3

程序

《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

2 工程部日常管理發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，包括機(jī)電設(shè)備維護(hù)、公共設(shè)施維修

2 市場(chǎng)部發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，包括開(kāi)發(fā)商提出驗(yàn)收申請(qǐng)、組織業(yè)務(wù)洽談

2 其他部門(mén)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，如環(huán)境管理部組織原理綠化活動(dòng)

2 客戶(hù)提出問(wèn)題，包括房屋維修、房屋裝飾申請(qǐng)、室內(nèi)大型管線(xiàn)鋪設(shè)

2 項(xiàng)目總監(jiān)（市場(chǎng)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理）對(duì)所提項(xiàng)目問(wèn)題審核，組織人員參與組成項(xiàng)目組織

1個(gè)工作日

2 大型項(xiàng)目需要總經(jīng)理審批，指定項(xiàng)目總監(jiān)

1個(gè)工作日

2 項(xiàng)目總監(jiān)組織相關(guān)人員組建項(xiàng)目組織

1個(gè)工作日

2 客戶(hù)建立項(xiàng)目組進(jìn)行合作

重點(diǎn)

2 項(xiàng)目總監(jiān)對(duì)所提項(xiàng)目問(wèn)題審核

標(biāo)準(zhǔn)

2 項(xiàng)目管理的時(shí)間性成本性組織性

調(diào)查研究

D4

E4

D5

E5

程序

一、《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

二、《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》

2 市場(chǎng)部組織人員進(jìn)行各種相關(guān)調(diào)研，調(diào)查開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)信息、招標(biāo)信息

2 工程部組織各項(xiàng)活動(dòng)準(zhǔn)備工作，針對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期檢修，發(fā)現(xiàn)房屋損壞或公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備需要維護(hù)，應(yīng)及早準(zhǔn)備

2 工程部深入調(diào)查具體分析，分析轄區(qū)內(nèi)工程問(wèn)題特點(diǎn)，制定相關(guān)解決措施，更加有效的為業(yè)主或租戶(hù)服務(wù)

2 專(zhuān)業(yè)部門(mén)協(xié)助調(diào)查，當(dāng)工程部不能單獨(dú)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與其他部門(mén)合作，如涉及大型公共設(shè)施維修時(shí)，要和客戶(hù)服務(wù)部合作，取得業(yè)主委員會(huì)同意，爭(zhēng)取業(yè)主委員會(huì)參與維修設(shè)計(jì)過(guò)程

2 其他部門(mén)提供相關(guān)資料，在工程項(xiàng)目施工過(guò)程中各個(gè)部門(mén)應(yīng)相互合作，信息共享

1個(gè)工作日

2 工程部匯總分析各項(xiàng)資料

1個(gè)工作日

重點(diǎn)

2 工程部按業(yè)務(wù)分類(lèi)深入調(diào)查具體分析

標(biāo)準(zhǔn)

2 詳盡、真實(shí)、可靠

擬訂方案

D6

程序

《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

2 工程部擬訂初步方案，在充分聽(tīng)取客戶(hù)建議基礎(chǔ)上，結(jié)合自身解決問(wèn)題能力制定切實(shí)可行的方案，盡量在保證質(zhì)量的前提下，壓縮工期降低成本

2 工程部修訂完善有關(guān)規(guī)定，檢查方案的規(guī)范性、合理性

重點(diǎn)

2 工程部擬訂初步方案，在充分聽(tīng)取客戶(hù)建議基礎(chǔ)上，結(jié)合自身解決問(wèn)題能力制定切實(shí)可行的方案，盡量在保證質(zhì)量的前提下，壓縮工期降低成本

標(biāo)準(zhǔn)

2 可控性、可盈利性

方案評(píng)審

B6

E7

程序

2 項(xiàng)目總監(jiān)提出改進(jìn)意見(jiàn)，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益

1個(gè)工作日

《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

2 項(xiàng)目總監(jiān)對(duì)方案進(jìn)行審核，聽(tīng)取項(xiàng)目經(jīng)理匯報(bào)以及建議和對(duì)于所提出問(wèn)題的解釋

1個(gè)工作日

2 對(duì)于與公司外部人員參與的應(yīng)獲得相應(yīng)審核，主要為客戶(hù)意見(jiàn)，檢查重點(diǎn)針對(duì)方案是否全面解決了所提出的問(wèn)題，以及解決方式是否滿(mǎn)意

2個(gè)工作日

2 如有重大改進(jìn)措施，需要報(bào)總經(jīng)理進(jìn)行審批

1個(gè)工作日

重點(diǎn)

2 項(xiàng)目總監(jiān)提出改進(jìn)意見(jiàn)，檢查擬訂方案是否最優(yōu)，最大程度降低成本，或者獲得最大收益

標(biāo)準(zhǔn)

2 方案全面、可行

實(shí)施改進(jìn)

D8

D9

E9

E10

D10

B10

E11

D12

程序

2 工程部組織實(shí)施，如果涉及其他部門(mén)，應(yīng)該共同組織實(shí)施，以業(yè)務(wù)性質(zhì)確定主導(dǎo)部門(mén)，例如維修裝飾檢驗(yàn)驗(yàn)收一般以工程部為主導(dǎo)，如果洽談業(yè)務(wù)應(yīng)該側(cè)重經(jīng)營(yíng)部，園林綠化則應(yīng)充分考慮環(huán)境管理部的作用

一、《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

二、《物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)》

2 工程部與外部客戶(hù)共同組織實(shí)施，因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目涉及客戶(hù)（服務(wù)對(duì)象），應(yīng)努力爭(zhēng)取客戶(hù)共同參與到項(xiàng)目實(shí)施中，出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)溝通，減少工作事務(wù)，以便有利于工程驗(yàn)收通過(guò)

2 項(xiàng)目組進(jìn)行階段性工作報(bào)告

1個(gè)工作日

2 項(xiàng)目組及時(shí)匯總實(shí)施中問(wèn)題，提出或接受外部相關(guān)建議

2 項(xiàng)目組經(jīng)理修改實(shí)施方案，首先檢查客戶(hù)提出問(wèn)題是否合理，其次要考慮自身水平及現(xiàn)有其他條件是否能夠滿(mǎn)足客戶(hù)要求。如果不能滿(mǎn)足應(yīng)該及時(shí)與客戶(hù)進(jìn)行溝通從而達(dá)成一致

2 項(xiàng)目總監(jiān)對(duì)相關(guān)建議審批，充分考慮項(xiàng)目收益與成本，嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本，減少延期交付、需求過(guò)分?jǐn)U大等潛在危險(xiǎn)，統(tǒng)籌考慮公司現(xiàn)有所有項(xiàng)目

1個(gè)工作日

2 項(xiàng)目組經(jīng)理頒布改進(jìn)措施，組織項(xiàng)目組成員重新認(rèn)識(shí)當(dāng)前工作狀況，主要分析未曾及時(shí)解決的問(wèn)題，適當(dāng)調(diào)整工作，進(jìn)行工作進(jìn)度安排

1個(gè)工作日

2 項(xiàng)目組經(jīng)理組織改進(jìn)實(shí)施，聯(lián)合客戶(hù)共同進(jìn)行，隨時(shí)監(jiān)督工作進(jìn)展情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，保證按時(shí)完成項(xiàng)目，保證項(xiàng)目質(zhì)量

重點(diǎn)

2 工程部與外部客戶(hù)共同組織實(shí)施

標(biāo)準(zhǔn)

2 項(xiàng)目實(shí)施流程

項(xiàng)目驗(yàn)收

D13

E13

程序

《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

2 項(xiàng)目組經(jīng)理提提交項(xiàng)目驗(yàn)收?qǐng)?bào)告

2個(gè)工作日

2 客戶(hù)進(jìn)行審核確認(rèn)，檢查是否達(dá)到項(xiàng)目需求確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的要求，問(wèn)題解決方式是否存在潛在問(wèn)題，包括質(zhì)量隱患、安全隱患

2 客戶(hù)審核未通過(guò)繼續(xù)實(shí)施直至通過(guò)或由于客戶(hù)要求無(wú)法滿(mǎn)足而反復(fù)溝通后終究不能與客戶(hù)達(dá)成一致則應(yīng)該及時(shí)撤出，防止項(xiàng)目損失進(jìn)一步擴(kuò)大

重點(diǎn)

2 客戶(hù)審核未通過(guò)繼續(xù)實(shí)施直至通過(guò)或由于客戶(hù)要求無(wú)法滿(mǎn)足而反復(fù)溝通后終究不能與客戶(hù)達(dá)成一致則應(yīng)該及時(shí)撤出，防止項(xiàng)目損失進(jìn)一步擴(kuò)大

標(biāo)準(zhǔn)

2 盡量滿(mǎn)足客戶(hù)合理要求，但是也應(yīng)該充分考慮項(xiàng)目收益與成本的關(guān)系，不可以無(wú)節(jié)制滿(mǎn)足客戶(hù)要求，造成公司利益損失

項(xiàng)目管理總結(jié)

B14

程序

《物業(yè)公司項(xiàng)目管理規(guī)定》

2 項(xiàng)目組經(jīng)理提交項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，總結(jié)項(xiàng)目中出現(xiàn)的典型問(wèn)題及相應(yīng)解決方式，主要包括合理控制客戶(hù)需求和控制項(xiàng)目成本，如有未曾解決問(wèn)題應(yīng)提交相應(yīng)建議

5個(gè)工作日

2 項(xiàng)目組總監(jiān)進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，總結(jié)項(xiàng)目收益與成本匹配問(wèn)題，如何推廣項(xiàng)目中好的經(jīng)驗(yàn)以及吸取項(xiàng)目中的教訓(xùn)，從而改進(jìn)項(xiàng)目工作

1個(gè)工作日

重點(diǎn)

2 項(xiàng)目組經(jīng)理提交項(xiàng)目總結(jié)報(bào)告，總結(jié)項(xiàng)目中出現(xiàn)的典型問(wèn)題及相應(yīng)解決方式，主要包括合理控制客戶(hù)需求和控制項(xiàng)目成本，如有未曾解決問(wèn)題應(yīng)提交相應(yīng)建議

標(biāo)準(zhǔn)

2 編寫(xiě)及時(shí)、真實(shí)、客觀