為加快建設松山湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，積極推動先行先試政策出臺，促進產業(yè)空間資源有序流轉，近日，《東莞松山湖產業(yè)用地管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式出臺。辦法從用地準入、規(guī)劃管理、地價機制、用地審批、供地方式、產權管理、后續(xù)監(jiān)督、二次轉讓等方面對松山湖產業(yè)用地管理進行了系統(tǒng)規(guī)范和約束。
辦法明確，松山湖工業(yè)用地項目、科研用地項目土地出讓地價分別要不低于 1000 元/平方米和1500元/平方米，并嚴格限制了配套設施用房占項目總建筑面積比例，科研用地進行產權分割銷售也須滿足多項約束條款。
用地200畝以上項目須報市政府審定
根據辦法，松山湖將對項目用地準入采取更加嚴格要求，明確將鼓勵發(fā)展高端電子信息產業(yè)、生物技術產業(yè)、機器人與智能裝備產業(yè)、新能源產業(yè)、現代服務業(yè)等“4 1”主導產業(yè)，以及新材料產業(yè)等戰(zhàn)略性新興產業(yè)；重點引進具有總部綜合職能的總部（區(qū)域總部）企業(yè)。
用地面積 200 畝以下的項目審批，由園區(qū)黨政聯(lián)席會議審定。用地面積 200 畝以上（含 200 畝）的項目審批，由園區(qū)黨政聯(lián)席會議討論后報市政府審定。
其中，總部（區(qū)域總部）企業(yè)是指具有決策管理、行政管理、資產管理、資金結算、研發(fā)管理、采購管理等總部綜合職能的企業(yè)；在園區(qū)稅務登記，實行統(tǒng)一核算，并在園區(qū)（合并）匯總繳納企業(yè)所得稅；在中國境內投資或授權管理和服務的企業(yè)不少于 3 個。
辦法明確，工業(yè)用地的行政辦公、生活服務等配套設施用房，用地面積不得超過項目總用地面積的 7%?？蒲杏玫氐膯T工宿舍、員工食堂等配套設施用房，建筑面積不超過項目總建筑面積的 15%。
科研用地項目差別化地價管理
在備受關注的地價機制方面，辦法規(guī)定，工業(yè)用地項目土地出讓地價不低于 1000 元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設定；當市場評估價低于上述地價時，以上述地價設定；當市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設定。
工業(yè)用地采用彈性年期方式供應的，按照《產業(yè)用地政策實施工作指引》（東國土資〔2017〕216 號）執(zhí)行，可按出讓年期與工業(yè)用地出讓最高年期的比值確定年期修正系數，確定土地出讓價格。
科研用地項目分為可分割銷售和不可分割銷售兩種使用類型，實行差別化地價管理。其中，不可分割銷售的科研用地項目，土地出讓地價不低于1500元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設定；當市場評估價低于上述地價時，以上述地價設定；當市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設定。
可分割銷售的科研用地項目，土地出讓地價不低于 1500 元/平方米，土地出讓底價按同區(qū)域商服用地地價的 0.82 倍進行修正后評估確定。
辦法還進一步明確，在辦法出臺前已出讓的科研用地申請分割銷售的，應按東莞市政府或園區(qū)管委會出臺的相關規(guī)定和已簽訂投資協(xié)議的有關約定補繳土地出讓價款及有關費用。
對重特大項目，土地出讓底價如確需低于上述地價標準的，則按“一事一議”的處理方式，由園區(qū)管委會專題上報市政府審定。
對外分割銷售比例不高于總建筑面積 50%
隨著產權分割試點的鋪開，有關產業(yè)用地的產權管理，也備受園區(qū)內外企業(yè)及單位關注。對此，辦法指出，工業(yè)用地項目的產權管理，按照《東莞市產業(yè)轉型升級基地認定和管理實施辦法》（東府辦〔2016〕2 號）、《東莞市科技企業(yè)孵化器產權分割管理辦法》（東府辦〔2015〕85 號）等市政府和園區(qū)管委會出臺的相關規(guī)定文件執(zhí)行。
可分割銷售的科研用地項目建設的產業(yè)用房，分為可對外分割銷售和自持兩部分。產業(yè)用房實施分割轉讓的，相對應的土地應屬全體業(yè)主共有，不得銷售、轉讓和抵押。已轉讓的產業(yè)用房，未經審核不得抵押。
可對外分割銷售的產業(yè)用房部分，允許分拆進行不動產登記、銷售、轉讓，其建筑面積不得超過項目產業(yè)用房總建筑面積的 50%。
可對外銷售的產業(yè)用房，其單棟建筑的計容建筑面積不得少于 3000 平方米?？蓪ν怃N售的產業(yè)用房，可按照基本單元分割，每個基本單元建筑面積不得少于 300 平方米。
其中基本單元是指依據《不動產登記暫行條例》、《房屋登記辦法》規(guī)定，有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋。固定界限應參照規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃核準文件（建設工程規(guī)劃許可證及其附件）。項目竣工驗收取得《竣工驗收備案證書》后，由市住建部門按照房地產項目的有關規(guī)定按項目一次性辦理現售手續(xù)，由房管部門參照商品房銷售辦法辦理不動產權證。
自持的產業(yè)用房部分和配套設施用房，可進行不動產首次登記（只記載于不動產權登記簿中，但不頒發(fā)《不動產權證》），可自用和出租，但不得銷售、轉讓和抵押。
辦法還規(guī)定，可對外銷售的科研用地項目的產業(yè)用房的銷售、轉讓對象（含二次或以上轉讓）必須為具備科研用地準入資格的企事業(yè)單位。松山湖管委會負責對受讓企業(yè)的資格條件進行審核把關，并出具審核意見，作為房管（不動產登記）部門辦理轉讓手續(xù)的依據。
已辦理過分割銷售的科研用地上建設的產業(yè)用房項目，不得再次申請分割銷售。
此外，可對外銷售的產業(yè)用房銷售后，自完成轉移登記之日起 5 年內不得二次轉讓。因關聯(lián)企業(yè)申請上市、發(fā)展總部經濟或業(yè)務調整等需要進行資產整合重組，確需進行轉讓的，經園區(qū)管委會審查核實后，可允許企業(yè)將產權轉讓給其關聯(lián)企業(yè) 。
【采寫】黃少
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